美國房地產購買的時機與準備功課－洛城冰牛奶茶坊

在美國投資房地產的，大前年(2006年)在最高點時買屋的，哭的最傷心，因為賠得最多；前年(2007年)進場的，也是哭的很傷心；去年(2008年)買房的，也要小哭一場。現在每個人都在尋求最適當的進場時機，今年乎?明年乎? 其實只要有多餘的$$$，當個人房貸支出小於房租支出時，就是自住型買家進場的好時機。(冰牛奶)

--------------------------------------------------------------------

作者: 韓務亮(康州)

房地產購買的時機

在利率持續走低的今日，房地產的投資成為當今最熱門的話題。但是為什麼還是有許多的人仍然裹足不前？原因不外為無從著手，因為某些報導以一蓋全的指出房地產市場的疲軟，造成大眾的誤解﹐認為時機未成熟，但是事實卻與報導所指有極大的出入。依照筆者在康乃狄克州執業的經驗，我認為買者應該把自己訂以下的類型：初次購買者、換屋購買者、投資人等三個不同的價位。然後你就可以分析出類似你自己的買者有多少，讓我們來分析ㄧ下彼此之間的不同。

初次購買者：房地產的價位以新港區來說﹐應該是三十萬以下的價位，當然不同的地區或地段都會有所差異，屬於此類的買者在現今的房地產市場來說﹐應該是主力，而且交易量多且快。

換屋購買者：此時買者的價位應該是三十萬以上，此類的買者多半是第二次購屋﹐而且對自已所需要的格局都略有認識，因而在選購房地產所花的時間也較長，此類買者的購買慾望﹐在現今的房地產市場上就比初次購買者較低。

投資人：許多手頭上稍微寬裕的人，就想在房地產上動腦筋，因為與現今銀行的低利率相比，房地產的投資相對的就顯得相當的熱躍，由於投資人的各取所需所以成交量及交易金額都有所不同。

-----------------------------------------------------

＊房地產購買的認知

海外華人在僑居地置產就相當於告訴世人，我要在此紮根、傳宗接代，是許多華人夢寐以求的事。但是該如何著手呢？讓我在此為海外僑胞做一些良心的建議，我們大致分為三類：(一) 資金、(二)房地產、(三)保險。

(一) 資金：置產首先所談的就是“錢”，沒錢啥事也別談了，許多僑胞總等到攢夠了錢才開始找房子買。此時的房價已比數年前又漲好幾萬，但是又下不了手，最後又被房地產經紀人連哄帶騙、半推半就買個不三不四的房子。等到數年後打算要賣出時候才發現產權不清，建築結構不健全、建築材料，保養維修都沒做，一切困難重重，最後成了賠了夫人又折兵，真是投訴無門！

美國是個講法制的國家凡事都投機不得，或許你獲得了短暫的利益，但最終還是得不償失。

資金的來源不一定要完全來源於自己，美國政府為了振興經濟提供了許多的低利率貸款給第一次購屋的買者。因而產生現今許多人利用的低利率貸款，有百分之百(100%)的貸款，八十百分比(80%)的貸款。

利率的高低及貸款額度的多寡絕大多數全憑你個人的信用點數，及房地產市價評估的價值來做決定。個人信用點數的產生來至於個人信用卡的使用、手機、銀行存款的進出、買車、買電視等等的貸款或是在他國金錢出入的記錄。

只要你按時付款都會幫助你建立良好的信用，但是要特別注意的是千萬別在網路上申請過多的信用卡〈每人最好不超過五張〉，因為申請過多的信用卡會降低信用的點數。

同時在準備貸款買屋時，到交屋前千萬別以信用卡購買高價位的物品，因為它會降低你貸款的額度。曾經有人在交屋前以信用卡先訂購了高價位的傢俱，結果貸主一發現馬上就降低貸款額度。因此負債的出現會造成貸方的不信任，因而降低貸款額度，結果只好把所購之物全數退還，重建信用。

另外要曉得一般的貸款公司對於買方的信用調查都是不收費的，但也都希望往後能被買方使用他們的貸款服務，他們也會為你準備貸款額度預估的信件給房地產經紀公司。

但是如果你要索取信用調查點數紀錄時是要收費的。須知天下沒有白吃的午餐，同時你也要曉得一般是不用付費給貸款公司的〈即使是你的信用很差，然而借款不成功〉。因為當你貸款成功時，所有的費用都已包括了。當然也有的公司是不論成不成，一律先收費後做事，那也就要考驗讀者的聰明與智慧了。

我個人認為一般貸款公司服務的熱誠，貸方的資源以及工作效率都要比一般的銀行有過之而無不及，唯一不及的乃是門面的裝潢設計，當然羊毛出在羊身上。

由於海峽兩岸除了非法的地下錢莊之外，所有的貸款業務盡為銀行業所把持，因此國人習慣上也就只相信銀行了。在此，我覺得在海外的僑胞某些習性或許可以考慮入境隨俗，以免辜負美國政府造福百姓的德政。如有需要，不妨探詢三兩家貸款公司，也可以增長一些見識。

(二)房地產：這是一門很深奧的學問，在世上擁有專業博士學位的有幾多？靠炒房地產致富的人〈所指為千萬富翁〉我相信多不過擁有專業博士學位的人口。由此可知是學問莫測高深，絕非僅憑一人之力能獨撐大局。因此，在這暫時只談住宅房地產。

ㄧ般來說(地段！Location、地段！Location、地段！Location)這也就是說一個好的地段要勝過一切。我認為應該稍微改變為(地段！Location、建築！Construction、價錢！Price)。中國人的風水也不單講吉地，也講吉房。如果價錢不對即使是買到手了，造成傾家蕩產，到時候再好的吉地、吉房恐怕也難逃死無葬身之地了。這也明白的告訴我們再好的房地產，如缺乏保養與維修也要大打折扣或成為荒地。

首先讓我們來瞭解一下房屋的種類，國人一般都不過太瞭解北美房屋的型態及優缺點。所以，在此我也願意竭盡所能的為各位僑胞分析。

在北美的房地產大致分為：一般住宅用途的房地產、商業用途的房地產、工業用途的房地產、農業用途的房地產及特殊用途的房地產等五類。一般住宅用途的房地產也就是最為僑胞們所關切，在此也就祇談這方面的主題。

一般住宅用途的房地產：無論是在大都會區、鄉下或是半鄉村化的地區都祇分為單獨家庭住宅(Single Family)與多單位家庭住宅(Multifamily)。

單獨家庭住宅(Single Family)的型態又分為：Cape Cod、Ranch、 Raise Ranch、Contemporary、 Colonial、Split level、Victorian和Farm House等。

Cape Cod，這名詞出自于美國麻薩諸塞州的鱈魚角: 此型態的房子在外觀上看起來是有棱有角的，尤其是在窗戶的外觀上，又像是有一個小屋頂。該型一般都有地下室、有一層樓或是兩層樓、或有或無閣樓。若有閣樓，一般也都裝修成可供人居住的臥房或其他用途的房間。

由於外觀上的棱角限制，也導致於內部空間的拘限。再加上與屋簷之間的間隙過短，如果再加上房子內部建築結構材料的不夠踏實，就很可能造成冬冷夏熱的情況。

另外，在維修及保養的時候也會比較麻煩。此類的房子多半都屬於三、四十年前的建築物，車庫多半是與房子不相連的或是沒車庫的，但是也些例外的，就有些數百萬以上的房子是一應俱全的。

--------------------------------------------------------------------------------

Raise Ranch：顧名思義就是把Ranch式樣的房子提高一點兒，其實也相差不遠。基本上的不同是地下室的地基是與路面同層的，而且車庫也是與路面同層，樓下層整修完成後，可有自己獨立的廚房、臥室、廁浴設施及休閒空間，多數人用來給自己的親人單獨使用(一般稱為 in law) 。此型的建築結構在康乃狄克州頗受建築商的青睞。由於其造價較其他為低及建築結構的單純，此型的新屋隨處可見。對首次夠屋的讀者來說，若想要購買新屋又不想要花大錢，不妨考慮一下此類的房子。

Contemporary：此型態的房子一般來說佔地較大，因為地基大﹐所以房子也大。

它的主要特色是高而空曠，兩層樓的高度只蓋一層樓。有較高的屋簷空間﹐也就顯出房子的氣派。因而此類的房子造價也高，大多數都是屋主照自己的喜好而設計的。此類的房子有三層樓及兩層樓之分，兩者的第一層樓地基皆與地面同高，或許有些例外﹐但是極少。車庫多數在第一層﹐且在房間之下。此型態的房子華麗，但是相對的﹐冷暖氣的消耗費用也要考量一下。當然能夠買得下手此類房子的買主，對冷暖氣的消耗費用也就無需憂慮了。

Colonial(殖民地式)：此型態的房子具有較多的空間、少稜角、結構簡單。一般是地面兩層﹐地下一層﹐也就是地下室(有完整的，也有一半的﹐完全在於花費)。車庫有的是在房子的地下層﹐有的是與房子相鄰的，完全取決於屋主的喜好或是地緣的結構及造價。

另外﹐多數的建築物都有閣樓，可以整修利用成為第四層或是做為儲存室。由於它的閣樓空間的高度極高，造成對室內的冷暖舒適度都比其他型態要好，再加上它的多用途，因此在房地產市場上極為搶手。許多的多單位家庭住宅（Multifamily）都是利用此類房子加以改建而成。

Split level(分層)：此類的房子與Ranch的不同是在於它的某些房間的地板層要比主要的地板層高幾寸或一兩尺，因而形成一個層次的不同而著名。其他方面與Ranch沒有甚麼不同，此類的房子並不普遍。

Victorian(維多利亞) ：此類的房子有些像歐州的古堡型態，空間的限制極大，因此在房地產的市場上較少見。

Farm House(農舍) ：此類的房子基本與Colonial(殖民地式)的房子相類似，只是外觀較具有鄉村牧場的風味，一般來說似乎沒有車庫，在房地產的市場上也較少見。

還有其他的型態又分為：一般公寓(Apartment complexes)、共用公寓又稱為康(Condominium)、合作公寓(Cooperative)、重建社區單位（Planned unit developments (PUDs)）、老人公寓 (Retirement Communities)、綜合使用公寓(Highrise developments)、翻修使用公寓(Converted-use properties)、移動屋(Manufactureed housing)、組合屋(Modular homes)、限時使用(Time-shares)、單一房間公寓(Rooming house)等等。
　

一般公寓(Apartment complexes) ：通常具有臥室、廁所、浴室、廚房、餐廳及客廳，多半是用來出租的，極少數的產權是買斷的。

共用公寓又稱為康鬥(Condominium) ：此類的房價較一般公寓豪華且較有隱私，有獨立單位及數單位在一起的。也有獨門獨院有車庫，但是房舍都是毗鄰而居。它的特色在於你購買的房子對你而言，僅對房子具有完全的居住權及產權，對於其他的設施及土地權益，大家都共同擁有。

另外﹐除了市政府的房地產稅之外，你還要支付共同維護費，此費用來維護公共設施、水、電、清潔、維修室外大小事宜等等。共同維護費可委託私人房地產維護公司來管理或是自組委員會管理。但是切記﹗若是拖欠維護費到一定的金額，委員會可訴請法院拍賣你的房子來償還拖欠費用及利息。

此類的房子多數為自住，少數為投資者購買後用來出租以賺取收入。讀者在購買前，請先瞭解公寓章程法規後再做任何的決定。有許多的華人在這方面由於過多的英文條文不甚瞭解，常常造成一些不必要的麻煩。由於房價的上揚，造成此類的房子在房地產的市場上漸漸成為年輕夫婦的新寵。

合作公寓(Cooperative) ：此類公寓多數處於大都會區，你購買該上市公司的股票來換取你的居住權，你只擁有居住權並沒有產權，同時該上市公司的董事會有決定你居住的權力。

重建社區單位(Planned unit developments ﹐PUDs)：集合住家、休閒活動中心、商業中心等地區在一起，並在市政當局特殊法規的允許之下，做有計劃的開發成為一個特殊的新社區。當地住戶對共同使用的土地並不擁有所有權，而由所組成的委員會向當地住戶收取維護費做為保養維修之用。

老人公寓 (Retirement Communities) ：顧名思義是專供給五十五歲以上的退休之人所用，其中不乏有購物中心、醫療中心、休閒活動中心及門戶出入的安全警衛等等的設施，讓老人家住的既安全又放心。

綜合使用公寓(Highrise developments) ：又稱為(MUDs)，此類的公寓應該是在紐約、波士頓等大都會區較普遍，其中包含有辦公大樓、購物中心、戲院、餐館、飲食中心、雜貨店、美容院、並提供洗衣店等設施，真是應有盡有。

翻修使用公寓(Converted-use properties) ：此類的公寓往往是由貨倉、辦公大樓、旅館、學校、教堂及其他特殊用途的建築大樓所改建而成，此類的公寓經由改建後反而更經濟實惠，也更顯得豪華與舒適。

移動屋(Manufactureed housing) ：又稱為(Mobile home) ，此類的房子ㄧ般來說是平房，有點兒像是房車，但是要比房車大。有浴室、廚房、廁所、睡房等，整體完全由工廠打造完成後，再經由拖車拖到所在地(house park)後，加上水電以後即可使用。ㄧ般來說﹐你有房子的所有權，但是對於土地只有租用權，所以需要付使用費及維護費。

組合屋(Modular homes)：此類的房子的架構ㄧ般來說，大部份的結構先由工廠做好再運送到所在地組合而成，例如牆、浴室、廚房等部份，只需要打好平面地基再加上組合即成。整個過程有時都不需要ㄧ個星期，造價便宜並且完工快，在某些州頗受歡迎，但是有地區的限制，多半在南方可見。

單一房間公寓(Rooming house) ：最後ㄧ種是只租ㄧ間房間，每間房間都有獨立的出入，共用廚房及浴廁等衛生設施，通常都是按天計費。

對於房子的型態大致有個概念以後，接下來的功課就是選擇適合自己的地區，這裡的差異就很大，依照康乃狄克州的法令規定是不可以對區域有所成見，講明白一點就是不能告訴你哪是好區或壞區。至於黑人區等等也就更別提了，也不能因為你是華人就專帶你去看華人區，除非是你特別指定的﹐否則這就是典型的種族歧視。就是因為華人群聚及好面子的習性，反而被人利用在某些地方造就了房地產的一片榮景。我倒是建議找學區好而且有發展空間的城鎮，再加上有一點庭院的房子就應該是錯不了，當然最好是找一位有經驗又誠懇的經紀人來為你服務。

地區選好後最好是實際的走訪一趟，看看是否適合自己，另外也要考量一下自己的經濟能力，通常以單程四十五分鐘以下應該是可以接受的。想一想既然花了那麼多的錢買個房子，為的就是想在累了一整天之後，回到家圖個安寧。如果連這個最最基本的需求都達不到的話，那麼與住公寓又有何差別？當然在大都會區可能就別無選擇。

首先可以從報章雜誌上查尋一些房舍的資訊，另外也可以利用假日去走訪對外開放的展示屋。切記﹗要態度誠懇、多聽經紀人的解說，多問少批評(若有疑問可以問展示的經紀人，同時由他的回答﹐你多少可以對房子及對經紀人的知識及誠信有所瞭解)﹐不要有爭論，因為你是來買房子的不是來辯論的。

因為許多的買主往往認為自己甚麼都懂，其實不然﹐因為他的資訊來源都是道聽塗說﹐一知半解﹐結果經理人的話都聽不進去。既然聽不進去﹐人家也就多一事不如少一事，吃虧上當的是自己。買房子絕對急不得，千萬要有耐心，不怕買不到房子﹐祇怕你沒錢。

另外經紀人的勤快是很重要的，因為在你出價的時候﹐由於經紀人的懶散，你喜愛的房子都先被別人捷足先登了。我本身就曾經發生過此事，當時我是賣方經紀人，先後有兩位買主出價都相同，那麼賣方就要求在指定時間內再加價。結果後出價的買主展現出誠意先加價，反而被賣主先接受，而先出價的買主經紀人晚了整整ㄧ天而未買成，真不知道他該如何面對買主，或許另編ㄧ套說詞矇騙過關。

當你決定好要買所喜愛的房子時，首先資訊經紀人對該屋做市場分析調查，市價是多少﹖不要ㄧ昧的砍價，因為如果是出價太離譜的話，有時候賣主會連你第二次出價的機會都不給。多數的賣主因該被告知自己房產的市價是多少，既然要賣當然會考慮適當的價錢。祇有極少數的賣方非要高價不賣，結果最後祇好草草收場，所以態度ㄧ定要誠懇再加上經紀人的配合﹐才能達成你買屋的意願，當然不是讓你傻呼呼的任人宰割。

通常華人買主都不會先資詢經紀人再出價，然而大部份的經紀人也都會叫你出原價，極少部份的經紀人會為你做市場調查後才叫你出價﹐此時你就會發現經紀人的重要。因為有些經紀人只為了做生意而毫不會為你考慮往後再出售及ㄧ些後遺症的問題。舉個例子有ㄧ棟房子前有大排水溝，左有郵局及幼兒學前教育中心，右有沼澤地，自家大門口朝向沼澤地，後院面向學前教育中心，車庫面向大街，整個房子幾乎毫無隱私可言。按照中國的風水來講此屋實非吉宅，內部的結構ㄧ般，全新的房子賣了幾乎兩年，爾後此屋想要再賣可就很難。

---------------------------------------------------------

房子的周圍環境及界限，冷氣空調、暖氣的供應、冰箱、洗碗機、烤爐、洗衣機、烘乾機、車庫、庭院等等都是出價的考慮項目。想想是自己掏腰包出錢買房子，凡事都要有書面的記錄。否則空口無憑﹐吃虧的還是自己。既然價錢也決定了，該考慮的也都想好了，那麼就開始行動了。

最重要的ㄧ點就是對不明白的問題ㄧ定要搞清楚，尤其是對於該屋想整修或改建的問題ㄧ定要向市政當局問清楚、講明白。而且如果真想整修或改建的話，我建議趁早去執行﹐因為市政當局的法令往往會因為某些因素而有所改變的。若是因此而耽誤了購屋的目的﹐那就真是得不償失了。

當你出價的時候首先需要預備貸款的審核證明及訂金，有些州的賣方要求ㄧ定的金額做為訂金，在康乃狄克州是沒有這種規定的。當然如果訂金金額是零的話﹐賣方也沒有理由去接受。因為買主可以隨時走人﹐而自身卻毫無損失，但是在賣方來說是不利的。不過﹐也有些例外的。這對賣方而言﹐損失的就是時機。

通常在契約上都會載明所有有利於各方的條文，經紀人的好壞及道德觀在此就可ㄧ覽無遺。因為有關於契約利益的撰述載明﹐有些經紀人可能連自己都搞不清楚。因此絕對要三思而後行﹐千萬不可草率行事。

在康乃狄克州的購買契約ㄧ般來說是傾向買方的，對於借貸不成，驗屋後買賣雙方不能達成共識，都可以解除契約、退回訂金。如果是除以上所提外，除非是買賣雙方同意解除契約，否則買方訂金將被沒收。

--------------------------------------------------------------------------------

在填寫契約的時候﹐會有幾點需要注意﹕訂金金額、貸款金額，購屋的總額，驗屋期限(通常有十天包括假日，另外有四天提出意見，一切都要用書面來表達﹐不可用口頭)。

在驗屋的時候買方最好在場，因為第一你要付錢給驗屋師，第二是你買房子，你應該去瞭解整個房子的結構。好的驗屋師都會非常詳盡的告訴你，而且也希望買方能提出問題。

另外﹐有時後驗屋師會建議你去作其他相關的檢查。如果有需要的話，通常在五、六十年以上的房子，例如地下水、化糞池處理、油漆含鉛量、石棉、白蟻、Radon(氡氣)等等都需要注意的。最好是請專業的驗屋師為你做更進一步的探勘，這是絕對有必要的。

Radon這是一種無色、無味、無臭的氣體，通常產生於石岩層。美國政府當局發現若居住在擁有過量Radon的地區，會導致居民有致癌的可能。又由於新英格蘭地區正位於這個地區﹐所以也不得不知。但是這也不是那麼可怕的事，往往鄰居的測試值過高﹐而你的測試值卻正常。即使測試值過高也不是沒有解決的辦法。

一般來說地下室的測試值都偏高，這是因為地下室的門窗緊閉或是根本都無法打開。然而Radon就偏偏大多來至於地下室的牆角及地面的細縫及裂縫。如要預防﹐首先你需要保持空氣的流通。建築商會加裝一個或數個通風管從地底下延伸至室外，也就是把過量的Radon抽出室外。另外﹐就是無論Radon測試值的高低，在天氣晴朗的情況下多開開門窗讓新鮮空氣能夠流通，對你的身體健康具有絕對的益處。

--------------------------------------------------------------------------------

接下來是貸款日期的承諾。在這個時候貸款公司會找一位估價師來為你的新屋估價，數天後你就可以知道結果。如果是欲貸款高於房價﹐當然借不到錢。舉個例子﹕如果你要借五十萬買這房子，但是經過評估祇值四十八萬﹐也就是說你只能借得到四十八萬，其餘的差價你要自己想辦法。

通常可以透過房地產經紀人向賣方要求降價，或是一方付一半﹐這是折中的辦法。如果賣方拒絕的話﹐等到下一個買主還是會遇到同樣的問題，因此通常都採取折中的辦法。

華人在某些大都會區由於新移民的擁入，在語言不善溝通及一些習性的影響下，往往被哄價而不自知，新僑民通常都被要求10%訂金。如果是買五十萬的房子， 10%訂金就是五萬。那麼﹐你借四十五萬當然沒問題了﹐即使是經過評估祇值四十八萬。既然是所貸款低於市場價，貸款公司當然也不會告訴你買貴了。許多華人區的房價大都是因此而暴漲，建議讀者須三思而後行，千萬別成了冤大頭。

如果到了指定日期﹐買主的貸款沒法通過，賣方有權拒絕退還訂金或是給予延長幾週。康州有規定﹐一般可以延常至四到五週，但是這一切都在於買賣雙方交易的溝通。一個要買，一個要賣，該等的時候還是該等。若是再從頭來的話﹐又不知道找不找得到新買主，因此等一切都沒問題以後就繼續等到交屋。

---------------------------------------------------------------

在交屋的當天，買方經紀人應該為買方預約最後檢視的時間，做最後的巡視。若在此時，一些該做的沒做或是沒做完全的，都應該寫下來。然後，等到律師辦公室時，向律師要求賣方給予補償。

另外一些水、電、瓦斯、燃油、電話、有線電視、房地產稅等等都要講清楚，要是搞不清楚就要求律師說清楚。記住！律師是你花錢請的。如果你對律師有任何的不滿意，一定要把話說清楚，只要你不簽字誰都拿不到錢。因此，他們一定要為你解釋清楚。

若是英語能力不夠好，可以事先找好翻譯或是請英語能力較好的親朋好友做翻譯。另外，在此時無論誰做的承諾都要寫下來，並請律師做證。最好是有金額做抵押，否則，等交屋後誰都不認識誰。所以說律師及驗屋師都是非常重要，絕不可被那豪華的廣告給矇騙。

如果你從一開始就找到好的房地產經紀人，接下來的他或她也會為你找到好的驗屋師、律師、貸款人及估價師。切記！一切的一切，絕對不可被勉強。因為這是不合法，同時也是不道德的。

千萬不可有貪念！因為這個念頭到臨了都是得不償失。該你的還是你的！中國人有句話“該你的跑不掉，不該你的也要不到”。希望下次能有機會為僑胞提供更多的服務。

-----------------------------------------------------------------------

※房地產買賣之間的關係

筆者花了很多時間與讀者敍述買方的注意事項，就是希望能夠為各位僑胞減少一些不必要的損失。但是說也奇怪就是有一些華人喜歡與老外交易，等到吃虧上當的時候就一定找華人來幫忙。

我曾經遇到過一位小夥子年約三十幾，自恃甚高，居然認為直接找賣方經紀人交易可以有較大的議價空間。因為某某賣方經紀人曾經告訴過他，如果直接找賣方經紀人買屋而不透過買方經紀人，可以將買方經紀人所應得傭金占為己有，因而就有較大的議價空間。當下聽了，我差一點噴飯。

坦白的說這不但是不可能並且是違法，想一想有誰會將既有的利益送給你而讓自已遭受牢獄之災。據說某人任職于某某大學的管理學院，愚昧之至由此可見。有時候偶而我會接到一些類似金光黨的電話，大都是先告訴你中獎了，那麼獎金是多少，並且你必須要匯款多少去某處，或是告訴你去那裏免費度假。但是你需要先付保證金確定你要去，等你到達目的地的時候再原封不動的還給你。

通常我都會很客氣的告訴他，謝謝你的好意，我想這麼好的訊息我願意讓給你自己或是那些有需要的人，接著我會把電話掛掉。當賣方委託經紀人出售房地產之時，賣價、傭金、期限等等在契約上寫的清清楚楚，而且傭金不是經紀人可以決定的，而是要由公司的老闆( broker)來決定。當然可想而知下面的結局會是如何。

筆者從事房地產買賣期間，實在是看盡人生百態，凡事牽扯上錢則道德無存，往往在買房子的時候百般挑剔，好處占盡。議價時，非砍到穀底不甘休。看似撿到絕頂的便宜，但是數年後想要賣的時候，才發現問題重重。

該保養的未保養，該維修的也不自知。到頭來反問怎麼這麼快就壞了，這個壞了要修，那個壞了要換。當初貪圖的不就是多一個不同的出入口，所以可以出租賺點外快補貼一些貸款。

那知房客從來不打掃清潔，到頭來還得自己來打掃，另加整修，再加上地點的不適，找了幾位房地產經紀人來估價就賣不到高價。此時回想一下當初是如何買的，現在你要賣屋同樣的別人也要來挑你，就如同當初你挑別人一樣或有勝之而無不及，這真是因果的現世報。

我常勸人要適可而止，因為我從事這行所看的太多了，天下沒有不勞而獲的事，也沒有一步登天的事，凡事一步一腳印。實實在在的做事，心存善念常常做一些公益事業，即使是再差的風水，也將因你的積善而轉為大吉大利。

五月十三日(星期日)晚上在CBS電視臺有一個節目叫“六十分鐘”，有一個主題叫做Realtors(房地產經銷商)，所談的有關於房地產買賣的方式可以直接經由電腦網路購買，收費低廉而且還可以將賣方所給的傭金退還給買主。

由於科技的進步及網路購物的普遍，所以有些年輕人就將腦筋動在這上頭。前面我之所以稱為年輕人就是因為他們忽略了整個有關於房地產買賣之間的法律，很膚淺的只想到表面的便利，然而卻沒想到自己所該負的責任。

如此的交易在法律上是站不住腳的，很簡單的來說傭金是給擁有房地產執照的經紀人。也就是說如果你沒有房地產執照，賣方根本就沒有義務給你任何的傭金，這些都有法律條文規定的。

早期的房地產交易根本就沒有太多的法律約束，也因此糾紛不斷。經過不斷的修訂，才有今天的法律條文，但是還是有一些瑕疵。那就更別提網路購屋了，問題重重，即使你吃虧了也不自知，更別提投訴了。

該節目播出後引起上百萬房地產經紀人的共鳴，這完全是不實的報導，另外也會誤導許多無知的人，造成一些不必要的損失。筆者之所以撰文在大紀元，最主要的是此乃一份真實的報導，而非商業的報導。所謂商業的報導就是1. 自費 2.凡事都是以自己的利益為利益。

母親節當天我在紐約市看了一篇商業的報導，題文如下：“黑背狼犬$299，母親節最佳禮物”。我有非常深的感觸，我曾繁殖狼犬數十年，一般的狼犬成長後約七十磅以上。

另外，你需要有相當大的後院讓狗來活動，通常至少需要一畝地。在紐約市去哪找一畝地的後院？姑且不論狼犬的血統來源，試想哪一位母親能夠駕馭這種大型犬？花錢是小事，最糟的這個生命最後的結局會是如何？被虐待而死，或是被遺棄？這些都是我們在現今生活上所需要特別重視的“道德”。

※賣房子的過程及準備功課

許多人想換個環境或是工作轉換不得已必須要搬家，所以非把現有的房子賣掉，否則沒法買另一棟。首先我建議你先做一個大掃除，先清理一下自家的各個角落，整理一下該丟的丟，該送的送，絕對不要眷戀。有些人會找出很多連自己都不知道還存在的東西，有些人會利用星期假日在自家門口貼一個牌子叫做( Garage Sale )。這事在中國人看來好像是很丟人的事，可是在美國待久了，也就見怪不怪了，老外有時候離譜的連破內衣褲都拿出來賣。拍賣剩下來的可捐給市政府經營的慈善機構同時還可以要求獲得一張減稅證明。

在整理屋子的同時也可以瞭解一下自己房子的狀況，該修的修，該換的換，該保養的保養，該粉刷的粉刷，各式各樣的東西放整齊，尤其是車庫一定要整齊乾淨。其時很多時間等你完全整理好了以後，都會覺得早就該如此了。

為什麼要那麼費事反正買主到頭來都要砍價的。這話也不全對，買主第一個印象是要對這房子有一個像家的感覺，而且要讓人覺得工作累了一天，回到家就有一種溫馨舒適的感受，這時候才會有出價的衝動。否則往往連出價的機會都沒有。

等這一切都就緒，此時你就可以找聯絡房地產經紀人，告訴他你的需求。記住態度一定要謙卑！這是做人的基本禮貌。有些人以為自己要賣房子市是給房地產經紀人生意做，所以認為有錢是大爺，態度狂傲。熟不知明槍易躲，暗箭難防，最後吃虧的還是自己。

記住賣主與賣方房地產經紀人是委託的關係，而且是互惠、互信，絕對隱私的關係，即使是這比交易的成與否都持續著保守隱私的關係。

出處:【大紀元報】